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业主与房地产公司租赁纠纷案
作者:admin 发表于:2015-07-16 点击:正在读取
[案情分析]

  (一)关于租赁保证金的返还
  申请人与被申请人确认双方于2005年12月24日签订的合同2已解除,被申请人承诺在2006年12月15日退还租赁保证金114264元给申请人。庭审时被申请人对此事实及数额没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,因此,对于申请人要求被申请人返还租赁保证金114264元的请求,有事实和法律依据,仲裁庭予以支持。
  (二)关于赔偿利息损失的问题
  对于利息的计算标准及时间,申请人认为利息计算标准应参照合同2第六条第2款的约定,根据折衷原则按每日万分之二点一,计算时间从申请人支付租赁保证金之日(即2004年10月20日)起计至被申请人实际返还租赁保证金之日止。被申请人认为由于申请人与被申请人合意解除了2004年10月20日签订的合同1,在2005年12月24日重新签订合同2,变更了合同的租赁期限及商铺,原来申请人所交纳的租赁保证金转为合同2的租赁保证金。根据合同1第六条违约责任第3款约定如被申请人不能在2005年9月30日前提供商铺给申请人,合同继续履行,但申请人与被申请人没有继续履行合同1,而在2005年12月24日重新签订了合同2,变更了商铺和期限,租赁保证金也由合同1转到合同2,因此申请人要求被申请人支付2005年12月24日前的利息没有依据。合同2的租赁期限是从2006年3月31日至2010年3月30日,第六条违约责任第3款约定如被申请人未能按时提供商铺给申请人使用的,合同继续履行,被申请人按同期银行个人商业贷款利息支付违约金给申请人。因此,利息应从2006年3月31日开始计算,并按合同约定按同期银行个人商业贷款利息支付违约金给申请人,计到双方合意解除合同2之日止,即被申请人出承诺的时间2006年12月8日止。在被申请人没有按承诺在2006年12月15日前返还租赁保证金给申请人,在之后的利息应按个人定期存款的标准计算。
  对此,仲裁庭认为申请人与被申请人合意解除合同1而重新签订合同2,申请人基于合同1支付给被申请人的租赁保证金114264元转为合同2的租赁保证金和首月租金,租赁期限是从2006年3月31日起至2010年3月30日。被申请人没有按合同2约定在2006年3月31日将商铺交付给申请人使用,构成违约,应承担违约责任。由于在2006年3月31日至2006年12月8日,申请人与被申请人签订的合同2尚未解除,申请人与被申请人还应按合同2的约定继续履行合同,因此在2006年3月31日至2006年12月8日的利息应按合同2第六条第3款约定的标准计算,以114264为本金,按同期银行个人商业贷款利息计付。在2006年12月8日被申请人出具《承诺函》,同意在2006年12月15日返还租赁保证金给申请人,此时,申请人与被申请人签订的合同2解除。由于被申请人没有履行其承诺,应赔偿申请人的利息损失,以114264元为本金,按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,从2006年12月15日起计至被申请人实际返还租赁保证金之日止。
  (三)关于律师费问题
  由于申请人仅提供了《委托合同》,并没有提供支付律师费的发票,不能证明其已为本案支付了律师费。因此,对于申请人要求被申请人支付律师代理费8000元的仲裁请求,仲裁庭不予支持。
  (四)仲裁费问题
  关于仲裁费的承担,本案纠纷是因被申请人违约引起的,但申请人的部分请求未能得到仲裁庭支持,根据公平合理原则,本案仲裁费由申请人承担362元,被申请人承担6883元。
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